Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Det tas forbehold om etablering av pumpekum dersom det er nødvendig på grunn av fallforhold. Dette er i såfall inkludert i kjøpesummen. I så fall må sameiet påregne serviceavtale vedrørende drift av anlegget.

Det plasseres tilstrekkelig med beholdere for avfall iht. kildesortering fra renholdsetaten.

Det leveres én postkasse per bolig.

Selger er iht. plan- og bygningslovens bestemmelser ansvarlig for at det blir utstedt ferdigattest før overtakelse. Manglende ferdigattest er likevel ikke til hinder for overtakelse dersom de gjenstående arbeider er mindre vesentlige, for eksempel knyttet til ferdigstillelse av utomhusarbeider, og kommunen finner det ubetenkelig å utstede midlertidig brukstillatelse. I midlertidig brukstillatelse skal det fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse. Kommunen kan kreve at det stilles sikkerhet for at gjenstående arbeider blir rettet. For overtakelse som gjennomføres i vinterhalvåret må det påregnes utstedelse av midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest ettersom utomhus arbeider som planering, tilsåing, beplantning etc. ikke kan gjennomføres før klimatiske forhold gjøre det mulig. Ved overtagelse på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse bortfaller kjøpers krav på dagmulkt for dette forhold. I tillegg kan det bli holdt tilbake et forholdsmessig beløp til sikkerhet for de gjenstående arbeidene som må utføres for at ferdigattest skal bli utstedt.

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Eiendommen ligger i et område regulert til byggeområder for boliger etter reguleringsplan S-4110, datert 22.09.2004. Eiendommen ligger i byggefelt B7. Maksimum tillatt bebygd areal BYA = 28 %. Det kan oppføres bygninger i 2 etasjer + toppetasje. Maksimum gesimshøyde ved skrått tak = 8.5 m, maksimum mønehøyde = 11.0 m. Maksimum gesimshøyde ved flatt tak (takvinkel < 10 0) = 10.0 m, hvor toppetasjen kan være inntil 85 % av underliggende etasjes areal. Ny bebyggelse skal plasseres slik at man oppnår målsettingen om bymessighet. Ny bebyggelse plasseres i byggelinjer eller innenfor byggegrenser som vist på plankartet. Alle boliger skal ha et privat og skjermet uteareal i direkte tilknytning til boligens oppholdsareal, enten som hage, terrasse eller balkong. Se mer i reguleringsplanen som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Området rundt Røakrysset og Røa T-banestasjon er definert som et område som skal tilrettelegges for høyere arealutnyttelse.

På eiendommen Vækerøveien 201 - 203 A-C er søkt om rammetillatelse for oppføring av fire blokker på seks etasjer med boliger og næring/forretning/servering.

På Vækerøveien 199 ble det i 2020 gjenomført en forhåndskonferanse i forbindelse med et forslag om oppføring av leilighetsbygg.

På området mellom T-banebroen i Sørkedalsveien og innkjøringen til Røahagan har de tidligere vært avholdt forhåndskonferanse for utbygning av boligblokker.

Det har tidligere vært planer om å anlegge tunnel fra T-banebroen i Sørkedalsveien til Griniveien mot Bærum for å lette trafikken i Sørkedalsveien og Røakrysset. Dette prosjekt ser ut per dags dato til å være lagt på is.

Gjennom Plan- og bygningsetatens vedtak av 10. mai 2019, ble Bergskogen Eiendom AS pålagt å opparbeide Smedhaugen i en kjøresterk bredde på 6 meter. I vedtaket krevde Plan- og bygningsetaten også at det ble tinglyst en erklæring om utsettelse av plikten til å opparbeide vei (fordi veien ikke skulle opparbeides med en gang, men samtidig med bygningene på tomten). Bergskogen Eiendom AS besørget tinglysning av kommunens veierklæring den 1. oktober 2019.

 

Etter reguleringsplan S-4110 av 22. september 2004 er Smedhaugen regulert i en veibredde på 6 meter. Innenfor reguleringsbredden skal kjørebane og sidearealer ligge. I sidearealene skal det være plass for bl.a. snøopplag og skilter. Etter Oslo kommunes gate- og veinormal skal arealet for snøopplag som hovedregel være halvparten av brøytet bredde. Plan- og bygningsetaten hadde ikke tatt høyde for dette da kravet om opparbeidelse av Smedhaugen ble gitt.  Afry, som skulle prosjektere veien for Bergskogen Eiendom AS, påviste at en ny opparbeidelse av veien ikke ville lede til økt kjørebanebredde (asfaltert veibredde var allerede oppunder 4,7 meter). Med dagens regulering kan det altså ikke bygges en bredere kjørebane på Smedhaugen.

 

På denne bakgrunn ble veikravet frafalt i byggesaken. Veierklæringen ble dermed gitt på feilaktig grunnlag og Bergskogen Eiendom har satt i gang en juridisk prosess for sletting.

For å ivareta interessen til kjøpere mens prosessen med sletting pågår, vil Bergskogen Eiendom AS svare for eventuelle veikostnader som måtte bli pålagt eiendommen, dersom Oslo kommune likevel skulle ha rett til å gjøre veierklæringen gjeldene og gjør dette innen 10 år fra igangsettingstillatelsen for boligene i Smedhaugen 3 ble gitt.

Eiere av hver seksjon skal betale for sin del av kommunale avgifter og renovasjon.

Det er opp til det fremtidige sameiet hvorvidt de ønsker fastsettelse av månedlige fellesutgifter for betjening av løpende felles kostnader for kostnader og fremtidig vedlikehold av garasjeanlegg, felles strøm for belysning etc., snømåking og liknende.

Sameiet må etablere felles forsikring grunnet felles garasjeanlegg. Innboforsikring tegnes av hver enkelt beboer.

Det anbefales at det etableres fellesutgifter som dekker fellesforsikring, strøm og drift av garasjeanlegget.

Eiendommene vil være forsikret frem til overtagelse i Tryg.

Eiendomsskatten utgjør tre promille av boligverdien (ligningsverdi x 4 x 0,7) med et bunnfradrag på inntil 4 millioner kroner. Da dette gjelder et prosjekt under oppføring er ikke eiendomsskatten foreløpig beregnet. Eiendomsskatten fastsettes årlig av bystyret og vil derfor kunne variere fra år til år.

Kjøper skal betale 10 % ved kjøpesummen ved kontraktsignering. Innbetalingen må være fri egenkapital og forutsetter at selger har stilt garanti i henhold til § 12 i buofl. Delbetalingen er å anse som depositum og vil tilhøre kjøper og være under kjøpers instruksjonsrett fram til hjemmelsoverføring, eller inntil selger har stilt forskuddsgaranti i henhold til § 47 i buofl. Dersom selger stiller forskuddsgaranti i henhold til buofl. § 47 blir beløpet å anse som forskudd, og kan utbetales selger. Dette avviker fra prinsippet om ytelse mot ytelse. Resterende beløp pluss omkostninger betales ved overtakelse til meglerforetakets klientkonto.

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

13 100 000,- (Prisantydning)

62 500,- (Dokumentavgift andel tomteverdi)

199,50 (Pantattest kjøper)

585,- (Tingl.gebyr pantedokument)

585,- (Tingl.gebyr skjøte)

63 869,50 (Omkostninger totalt)

13 163 869,50 (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Solgt!

12 600 000,- (Prisantydning)

Omkostninger

62 500,- (Dokumentavgift andel tomteverdi)

199,50 (Pantattest kjøper)

585,- (Tingl.gebyr pantedokument)

585,- (Tingl.gebyr skjøte)

63 869,50 (Omkostninger totalt)

12 663 869,50 (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

11 800 000,- (Prisantydning)

Omkostninger

62 500,- (Dokumentavgift andel tomteverdi)

199,50 (Pantattest kjøper)

585,- (Tingl.gebyr pantedokument)

585,- (Tingl.gebyr skjøte)

63 869,50 (Omkostninger totalt)

11 863 869,50 (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

12 000 000,- (Prisantydning)

Omkostninger

62 500,- (Dokumentavgift andel tomteverdi)

199,50 (Pantattest kjøper)

585,- (Tingl.gebyr pantedokument)

585,- (Tingl.gebyr skjøte)

63 869,50 (Omkostninger totalt)

12 063 869,50 (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Det vil i en tidsbegrenset periode, være anledning til å gjøre tilvalg til boligene. Tilvalgsmulighetene omfatter blant annet ulike typer parkett, veggfarger, fliser på bad/wc, fronter på kjøkken- og baderomsinnredninger, bad- og kjøkkenarmaturer og endringer i elektroinstallasjoner. Adgang til tilvalg er oppad begrenset til 15 % av kjøpesum i henhold til bustadoppføringslova § 9. Det vil bli avholdt tilvalgsmøter underveis. Eventuelle kostnader for tilvalg innbetales i sin helhet til meglers klientkonto før overtagelse.

Endringer ut over de som fremkommer i tilvalgslister må på fritt grunnlag vurderes av selger og dennes underleverandører. Det kan ikke påregnes at andre endringer kan foretas og de kan uansett ikke utføres om de er i strid med rammetillatelse eller vil kunne medføre forsinkelse i prosjektets fremdrift. Typiske endringer som ikke tillates er endring av fasade, vindusform og plassering av vann og avløp.

Inngås kjøpsavtale etter igangsetting av prosjektet, er interessent/kjøper kjent med at frister for tilvalg og endringer kan være utgått. Det må da tas forbehold i kjøpetilbudet dersom interessent/kjøper har ønske om tilvalg/endring som denne mener skal være mulig å få levert av selger. Konferer megler for nærmere informasjon. Alle kostnader forbundet med tilvalg skal være innbetalt før overtagelse.

Entreprenør vil i god tid før innredningsarbeidene starter, utarbeide en tilvalgsløsning hvor priser og frister for beslutning vil fremkomme.

Det er ikke anledning til å flytte på vinduer, elektriske installasjoner eller avløp og vanntilførsel.

Boligen kan fritt leies ut i sin helhet.

Det er ikke konsesjon eller odel på eiendommen.

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Sameiet vil bestå av fem seksjoner.

Kjøper er kjent med at det ikke er estimert månedlige fellesutgifter for kommunale avgifter, snøbrøyting osv. De nye seksjonseierne må også sammen vurdere hvorvidt det ønskes stiftelse av et sameie. Selger har ingen forpliktelser til å bistå i eventuell stiftelse av sameie eller oppnevnelse av forretningsfører/regnskapsfører.

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Bygging er i gang og forventet ferdigstillelse er tidlig 3. kvartal 2022.

Alle illustrasjoner, 3D perspektiver, skisser, møblerte plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og kan således ikke anses som endelig leveranse.

Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle boliger. Innvendige 3D perspektiver er tatt fra arkitekttegninger av ulike boliger og gjenspeiler ikke en aktuell bolig. Interessenter oppfordres derfor særskilt til å vurdere dette (solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold til terreng og omkringliggende bygningsmasse m.v.) før budgivning.

Alle opplysninger i denne salgsoppgave er gitt med forbehold om selgers rett til endringer som er hensiktsmessige og/eller nødvendige, forutsatt at det ikke reduserer den generelle standard vesentlig. Kjøper aksepterer uten prisjustering at selger har rett til å foreta slike endringer. Eksempler på slike endringer kan være innkassing av teknisk anlegg, mindre endring av boligens areal eller liknende. Utomhusplanen i salgsoppgaven er av en slik karakter at den ikke kan ansees som et kart, men en illustrasjonsskisse fra arkitekt. Utomhusplanen er utarbeidet for å illustrere tomtens planlagte opparbeidelse, men er ikke endelig fastsatt og kan endres i forbindelse med detaljprosjekteringen. Tekniske installasjoner som kumlokk eller lignende må aksepteres av seksjonseierne og vil bli plassert der det er hensiktsmessig.

Selger forbeholder seg retten til å akseptere eller forkaste et hvert kjøpetilbud, herunder bestemme om de vil akseptere salg til selskaper samt om de vil akseptere salg av flere boliger til samme kjøper. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slik godkjenning. Ervervet vil etter slik godkjenning kunne tinglyses direkte til tredjemann, men selger vil i forhold til oppgjør og kontraktsvilkår for øvrig kun forholde seg til kjøper. Det vises for øvrig til Lov om eierseksjoner § 22.

Eventuelle bud forutsettes inngitt på meglers standard kjøpekontrakt og budskjema som vil bli benyttet ved salg. Selger tar forbehold om å foreta justeringer i kontrakten som følge av offentlige krav m.m.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessent mot formodning ikke ønsker tinglysning av skjøte, må det tas forbehold om dette i budskjema. Ved eventuell endring i eierskap eller navnendring fra kjøpers side etter budaksept vil det påløpe administrasjonsgebyr på kr 100 000,- inkl. mva. som innbetales til meglers klientkonto, endring krever selgers forutgående samtykke.

Det tas forbehold om trykkfeil i leveransebeskrivelse og salgsoppgave.

Boligene selges i henhold til Bustadoppføringslova som regulerer kjøpers (forbrukers) rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Ved salg til aksjeselskap legges Avhendingslovens bestemmelser til grunn. For øvrig gjelder Lov om eierseksjoner for eierseksjonssameiet og driften av dette.

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse. Garantien skal være pålydende 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter § 47 forutsettes stilt om selger ønsker utbetalt forskudd/delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger.

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig.

Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema.

 

Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført. Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for selger, kjøper og øvrige budgivere. Budgiver som ikke blir kjøper, kan kreve kopi av anonymisert budjournal.

Meglers provisjon er avtalt ved salg til kr 13 600 000,-

Annonse sosiale medier (Kr.14 900)

Sikringsobligasjon - Statens Kartverk (prosjekt) (Kr.585)

Provisjon (Kr.170 000)

Oppgjørskostnad pr enhet (Kr.6 950)

Innhenting av opplysninger (kommune) (Kr.5 000)

Prosjektannonse Finn.no (Kr.15 000)

Enkelt annonse Finn (Kr.1 000)

Grunnbok/elektronisk tinglysning (Kr.1 150)

Totalt (Kr.214 585)